关于加强对南皮县“城中村”规划改造的提案

县政协委员、东方东方驾校 武金坡

在我县推动城市化进程中，由于县城总体规划范围不断扩大，对县城“城中村”位于县城的中心地带，村民集体土地长期缺乏统一，随着县城建设步伐的加快，优化提升城市环境，显得尤为紧迫。“城中村”现象已经成为社会关注的热点，我县所建的小区闲置率40％.开发商把已建好的四分之三的闲置好楼盘挂到中介进行炒价，有些楼盘的价格竟超过了二线城市，由于今年新冠疫情的影响，这些仅靠打工来度日的居民，日常生活刚能勉强。根本凑不齐高额的买房款。如不尽快扭转现状，不仅将延缓我县城乡统筹的进程，还将在很大程度上困扰我县的建设。

一、“城中村”现状和存在的问题：

我县“城中村”的现状，在县城中心区，这几年的规划控制，农村居民的个人建房难以解决。还存在很多逾待改造的平房，由于人口增加带来的住房的困难，多数农村居民，因付不起房款，儿子都三十多岁了由于无房而谈不上对象。这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，乱建、乱圈、乱垫至今还未清除，多年的遗留问题得不到解决。“城中村”改造拆迁补偿的模式问题，据调查，大部分村民愿意接受现房安置，而拒绝接受回迁的欺房安置，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。

二、“城中村”改造的几点建议：

1、政府主导做好拆迁补偿，坚持先安后建，市场运作的原则，对我县的房地产开发商，县政府成立一个管理委员会，由政府直接管理和安排，所有房地产上所见的现房，用来安置“城中村”的拆迁户，与货币补偿相接合的拆迁补偿模式，来安置拆迁户，剩余房和拆迁后的新建房进行市场化运作，将对“城中村”改造起到推动作用。2、对违章建筑，乱圈、乱垫，只给予补助体现违章无利可图，由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助补助额不大于建筑成本。3、积极探索“城中村”改造新模式结合新农村改造“新民居”模式，以政府主导统一规划设计，以市场运作为主要模式，鼓励社会资本参与改造。巧用市场之手通过定原则，定规则，给政策，引用竞争机制，吸引房地产商投资“城中村”改造，充分调动社会各界参与的积极性，合理利用各种资源，为“城中村”改造提供资源保障。

希望上级主管部门，把所有楼盘进行审查，杜绝把楼盘以售完，抢光的方法挂在中介炒房价进行二次销售。进行调控，集中管理。

提案答复如下：

南皮县住建局

关于政协九届六次会议第083号提案的答复

尊敬的武金坡委员：

你提出的《关于加强对南皮县“城中村”规划改造的提案》已收悉,现答复如下:

一、经济方面

在“城中村”改造过程中政府不能有损失，又要对拆迁的村民进行合理、公平的补偿。城中村改造要考虑经济因素，因地制宜，考虑涉及地块的潜在价值和地块上既有建筑物的价值。当建筑物价值越来越贬值，而地块价值不变甚至上升，以至于既有的建筑物价值低于潜在的地块价值时，这个地块就具备了改造条件，地块被推入市场，其在用途上的更高价值被进一步挖掘。

“城中村”改造要充分尊重被征收人的意愿。“城中村”存在着大量的违章违规建筑；大量乱占、乱圈地，且非法租赁土地的现象；大量以土地入股，开办各种实业的现象；用集体土地作抵押贷款的行为，还有用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。相关问题不能解决极易造成为多种矛盾。从现实情况看，村民为获取更多利益，往往寻求途径参与“城中村”改造项目，然后大兴土木、圈地建房，当诉求无法实现时，便会采取政府上访、阻拦施工等方式表达宣泄不满情绪。

二、法律方面

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第2条规定了该条例的适用范围为征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用于集体土地征收。目前不可回避的是，涉及集体土地上房屋拆迁的立法和国有土地上房屋征收立法比较相对滞后。由于国家并没有针对“城中村”改造的法律法规，“城中村”多属于城市规划区内的集体土地，集体土地上的房屋征收不能适用《征补条例》，但“城中村”往往与邻近国有土地上房屋的区位用途很相似，只是由于土地所有权性质不同就导致适用法律不同，补偿差别很大其合理性多有争议。

实践中，有些农村集体土地虽然已经被批准征收，但由于种种原因对农村集体土地上的房屋没有补偿，也一直由原住户继续使用。若干年后，有关部门补偿安置时，房屋所在的地方已经纳入城市规划区，周围的房屋价格已经城市化，如果仍然按照农村集体土地上附着物的标准补偿，难以解决农民的居住问题。

最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定:“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”执行过程中应有个前提条件 ，一是农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，经过若干年后，该房屋所在地已被纳入城市规划区的。二是参照并不等于完全适用，征收国有土地上的房屋时，征收补偿款是包括土地本身的地价在内的。因此，如果征收农民集体土地时已经对土地进行了补偿，那么按照国有土地上房屋征收补偿标准对其补偿时，应当扣除已经取得的土地补偿费。

在确定房屋征收范围时，如果根据实际需要，需将在城市规划区的集体土地上房屋列入征收范围时，应当兼顾《土地管理法》和《征补条例》的不同规定，选择既合法又便捷的征收补偿方式。可采取“两步走”:第一步按照《土地管理法》的规定，报省级人民政府作出土地征收批准决定。第二步按照《征补条例》的规定，由县人民政府作出房屋征收决定。

“城中村”改造是一项政策性、群众性、经济性都很强的工作，我们会积极探索理顺政府、开发企业、旧改居民关系,实现共赢。不忘初心牢记使命，不怕困难迎难而上，努力满足人民群众对美好生活的需要，提升人民获得感、幸福感和安全感。

南皮县住房和城乡建设局

2021年5月21日